Словарь

А
Амортизация кредита — постепенное уменьшение кредитной задолженности заемщика за счет его регулярных платежей по погашению самого кредита и выплаты процентов.

Андеррайтинг заемщика — весьма сложная и ответственная процедура оценки банком вероятности погашения или непогашения запрашиваемого кредита. Эта процедура предполагает изучение платежеспособности и кредитоспособности потенциального заемщика по методике, принятой в конкретном банке и, как правило, не разглашаемой посторонним. Результатом такой процедуры является либо принятие положительного решения по кредитной заявке претендента на кредит, либо отказ в кредитовании. Впрочем, бывают и компромиссные решения, когда банк дает согласие, но не в той сумме и/или не на тех условиях, на которые рассчитывал заявитель.

Андеррайтинг объекта недвижимости — рассмотрение банком квартиры или дома, который заемщик хотел бы купить на кредитные средства и/или предоставить в залог по кредиту.

Аннуитет — наиболее распространенная сегодня схема платежей по ипотечным кредитам. Весь период действия кредитного договора заемщик ежемесячно перечисляет банку одинаковую сумму (в долларах, евро или рублях — в зависимости от выбранной валюты кредита). В начале кредитного периода в этой сумме преобладают платежи по процентам, а в конце, наоборот, – платежи по возврату долга.

В
Валюта кредита — валюта, в которой предоставляется кредит. На российском рынке ипотеки применяются только три таких валюты: рубли, доллары и евро.

Вторичный ипотечный рынок — часть фондового рынка, где осуществляется купля-продажа ипотечных закладных. Благодаря этой операции первичный кредитор (банк) имеет возможность продавать выданные им кредиты до наступления срока их полного погашения, получая тем самым средства для выдачи новых кредитов (рефинансирование).

Г
Государственная регистрация ипотеки — предусмотренная законодательством процедура регистрации залоговых прав, возникающих у кредитора. Осуществляется территориальными регистрирующими органами по месту расположения объекта недвижимости, передаваемого в залог (регистрационная палата). Как правило, совпадает с регистрацией перехода прав собственности на этот объект по договору купли-продажи.

Д
Девелопер — в буквальном переводе с английского — это развиватель территории. В нашем, российском обиходе эти организации называются еще застройщиками. Они оформляют на себя участок земли (в собственность или в аренду на время строительства), готовят так называемую исходно-разрешительную и проектную документацию, изыскивают средства на строительство объекта, строят и продают — в готовом или полуфабрикатном состоянии, целиком или по частям – в зависимости от конкретной ситуации.

Депозитарная ячейка — персональный сейф в банке, снимаемый в аренду. В ипотечных сделках он снимается на весь период их осуществления и используется для расчетов в наличной форме. Деньги в ячейку закладываются покупателем-заемщиком (собственные и кредитные) до подписания договора купли-продажи, а изымаются продавцом недвижимости после государственной регистрации прав нового собственника и залогодержателя. Условия доступа к ячейке регулируются специальным договором между всеми участниками сделки.

Дефолт заемщика — невозможность заемщика выполнять платежные обязательства, предусмотренные в кредитном договоре с банком. За дефолтом следует обращение взыскания на предмет залога по кредиту, осуществляемое по соглашению сторон либо по решению суда. Истцом в суде выступает кредитор.

Договор ипотеки — договор залога недвижимого имущества. Согласно этому договору заемщик (он же залогодатель) передает в обеспечение взятого им кредита некое недвижимое имущество. Имея такое обеспечение, залогодержатель (он же кредитор) может быть относительно спокоен, потому что при нормальном течении событий кредитор в любой момент может уступить свои права требования по кредиту другому кредитору (продажа закладной). А при ненормальном, то есть при нарушении заемщиком обязательств по кредитным платежам, – вернуть свои средства путем продажи залога на торгах (обращение взыскания).
В договоре ипотеки указываются: предмет ипотеки (конкретный объект недвижимости), его оценочная стоимость, размер долгового обязательства и срок его исполнения, предусмотренный кредитным договором.

Допустимый возраст заемщика — возрастной диапазон, в котором должен находиться претендент на тот или иной ипотечный кредит.

Досрочное погашение кредита — добровольная выплата заемщиком остатка кредитной задолженности с опережением графика, предусмотренного кредитным договором. Поскольку кредитор в этом случае теряет часть запланированных им доходов от процентных платежей заемщика, абсолютное большинство банков при выдаче ипотечных кредитов старается защитить себя различными ограничениями на досрочное погашение кредита. Это могут быть и прямые запреты на досрочное погашение в течение какого-то периода (полгода — год), и штрафы, уплачиваемые банку при досрочном погашении, и минимально допустимая сумма такого рода платежей.

Доходы заемщика — основной фактор, принимаемый в расчет банком при определении размеров возможного кредита и условий его предоставления.

З
Заемщик — получатель ипотечного кредита или займа. Он же — залогодатель, закладывающий в качестве обеспечения кредита некое недвижимое имущество.

Закладная — именная ценная бумага, оформляемая в дополнение к договору об ипотеке. Обладая такой бумагой, кредитор имеет возможность
продать выданный им ипотечный кредит другому инвестору (продажа закладной) и тем самым восстановить свои кредитные возможности.

Законодательство по ипотеке — — совокупность законов и других правовых актов, регулирующих непосредственно ипотечное кредитование и смежные процедуры. Сюда относятся Гражданский, Жилищный, Градостроительный, Гражданско-процессуальный, Налоговый кодексы, Закон об ипотеке (залоге недвижимости), Закон об ипотечных ценных бумагах, множество других законов и кодексов, постановления Правительства, Инструкции Центрального банка и другие ведомственные акты.

Залог — имущество (в нашем случае недвижимое), находящееся в собственности заемщика и используемое им в качестве обеспечения возвратности взятого кредита. В случае невозврата долга самим заемщиком залогодержатель (он же кредитор) имеет право продать заложенное имущество на торгах.

Залогодатель — физическое или юридическое лицо, передающее свое имущество кредитору в обеспечение полученного кредита или займа.

Залогодержатель — юридическое или физическое лицо, принимающее предмет залога от заемщика (залогодателя) в обеспечение его долговых обязательств.

И
Иждивенцы — недееспособные граждане, проживающие совместно с основным заемщиком и находящиеся на его попечении. Например, несовершеннолетние дети, престарелые родители, чья пенсия не достигает прожиточного минимума. Наличие иждивенцев банк устанавливает при андеррайтинге заемщика, относя расходы на их содержание к его постоянным затратам.

Ипотека — залог недвижимого имущества. В принципе ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства не только по кредитному договору, но по договору небанковского займа и даже иного обязательства.

Ипотека в силу закона — предусмотренный Законом об ипотеке порядок возникновения залога при приобретении жилья на кредитные деньги без подписания сторонами отдельного договора залога. В этом случае для возникновения залоговых прав достаточно государственной регистрации самого договора купли-продажи, в котором содержится упоминание об использовании заемных средств.

Ипотека вторичная — повторный залог недвижимости. Применяется, если стоимость залога намного превышает сумму уже полученного кредита. В этом случае залогодатель может взять еще один кредит под тот же залог, с условием, что выдавший этот кредит банк становится кредитором второй очереди.

Ипотека земельных участков — залог земельного участка.

Ипотечное агентство — специализированная коммерческая организация, исключительным предметом деятельности которой является приобретение ипотечных кредитов у первичных кредиторов (чаще всего – у специализированных ипотечных банков) за счет средств, вырученных от эмиссии собственных ипотечных ценных бумаг.

Ипотечное покрытие — общая сумма средств, которые должны заплатить банку (кредитору) все его ипотечные заемщики по заключенным ими кредитным договорам, включая платежи по основному долгу и проценты. Этот довольно специальный показатель используется банком в качестве базы для расчетов возможного объема эмиссии ипотечных ценных бумаг.

Ипотечное требование — сумма средств, которые должен уплатить ипотечный заемщик по возврату основной суммы долга и внесению процентов по кредиту за весь период действия кредитного договора.

Ипотечные ценные бумаги — долговые ценные бумаги, обеспеченные ипотечным покрытием. В странах с развитой рыночной экономикой надежность и, следовательно, привлекательность этого финансового инструмента не уступает надежности государственных ценных бумаг. В российском законодательстве предусмотрено два вида таких бумаг: облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия. В первом случае владелец ценной бумаги имеет право на регулярное получение заранее зафиксированных процентов, а во втором он как бы становится соучастником ипотечного бизнеса, участвующим и в доходах, и в рисках, с этим связанных.

Ипотечный банк — в международной практике так называются специализированные кредитные учреждения, занимающиеся исключительно выдачей и обслуживанием ипотечных кредитов.

Ипотечный брокер — посредник между ипотечным банком и ипотечным заемщиком, помогающий им найти друг друга и вступить в соответствующие договорные отношения без лишних сложностей и потерь.

Ипотечный калькулятор — сравнительно несложная компьютерная программа, помогающая потенциальному заемщику «примерить» на себя конкретный ипотечный кредитный продукт конкретного банка. Введя один из параметров (например, величину ежемесячного дохода), заемщик тут же получает расчет остальных ключевых параметров (сумма кредита и величина ежемесячных платежей).

Ипотечный кредит — кредит (как правило, долгосрочный), предоставляемый под залог недвижимости. Чаще всего залогом выступает именно приобретаемая за счет кредита недвижимость. Но это не обязательно. Ипотечными также считаются кредиты на иные цели, получаемые под залог недвижимости, которая уже находится в собственности заемщика.

Ипотечный кредитный продукт — условия и характеристики типовых ипотечных кредитов, предоставляемых тем или иным банком. У одного банка может быть несколько кредитных продуктов. Например, «Классический», «Молодежный», «На улучшение жилищных условий» и т.п.

Ипотечный навигатор — уникальная компьютерная программа, позволяющая потенциальному ипотечному заемщику «примерить» на себя более пятидесяти ипотечных кредитных продуктов одновременно.

K
Комиссионные сборы банка — платежи (как правило, разовые), вносимые заемщиком за рассмотрение банком кредитной заявки, за выдачу кредита (иногда это называется — за открытие и ведение ссудного счета), за выдачу наличных средств или за перечисление безналичных. Суммы этих платежей определяются тарифами банка.

Кредитная заявка — письменное заявление потенциального заемщика в банк с ходатайством выдать ему кредит в определенной сумме на определенные цели и на приемлемых условиях. Заполняется по форме банка и является основанием для начала процедуры андеррайтинга заемщика.

Кредитная история — систематизированная информация о том, какие кредиты брал заемщик и насколько дисциплинированно он соблюдал
кредитные обязательства. Для формирования, хранения и использования кредитных историй в развитых странах существуют специализированные кредитные бюро, деятельность которых строго регламентируется законодательством. Аналогичный закон недавно принят и в России.

Кредитные бюро — специализированные (как правило, коммерческие) организации, которые: аккумулируют сведения о заемщиках и выдаваемых им кредитах, хранят эти сведения и с разрешения заемщиков предоставляют новым предполагаемым кредиторам в целях упрощения оценки кредитоспособности заемщиков.

Кредитный комитет — коллегиальный орган принятия кредитных решений в банке, одобряющий или отклоняющий кандидатуры конкретных заемщиков и утверждающий конкретные условия кредитования каждого из них.

Кредитный эксперт — сотрудник банка, который осуществляет предварительный андеррайтинг заемщика на основании сведений, полученных на собеседовании с ним и подтвержденных соответствующими документами. Он же готовит личное дело будущего заемщика к рассмотрению на кредитном комитете банка.

Кредитование новостроек — разновидность кредитного продукта, предусматривающая выдачу кредита не на покупку готового жилья, а на частичную оплату долевого участия в строительстве по договору соинвестирования или иному, близкому по смыслу договору. Зачастую кредиты такого рода называют ипотечными, хотя в строгом смысле этого слова они таковыми не являются, поскольку обеспечением (залогом) здесь является не недвижимость, а инвестиционные права. Тем не менее, практика предоставления таких кредитов довольно широка и не слишком отличается от практики оформления собственно ипотечных кредитов.

Кредитор — в нашем случае банк, выдающий ипотечные кредиты и осуществляющий их последующее обслуживание.

Л
Льготный период платежей по кредиту — предусматриваемый в некоторых ипотечных кредитных продуктах промежуток времени, в течение которого заемщик выплачивает банку только проценты по кредиту, не погашая сумму основного долга.

М
Методика определения размера кредита — довольно громоздкая, но в общем-то несложная математическая методика, в основе которой – одновременное использование трех основных банковских коэффициентов:
• платеж/доход (отношение суммы ежемесячных кредитных платежей по предполагаемому кредиту к сумме ежемесячного дохода заемщика);
• обязательства/доход (отношение общей суммы ежемесячных обязательств заемщика к совокупному семейному доходу за тот же период). При этом в обязательства заемщика, кроме предполагаемых кредитных платежей, включается плата за жилье, коммунальные платежи, страховые платежи, обслуживание ранее взятых кредитов, алименты, плата за обучение и другие регулярные выплаты;
• кредит/залог (отношение суммы запрашиваемого кредита к полной стоимости недвижимости, предоставляемой в залог).

Модели ипотеки — два основных подхода к организации системы ипотечного кредитования, отличающиеся друг от друга, прежде всего, способом рефинансирования выдаваемых кредитов:
• американская модель ипотеки — так называемая двухуровневая схема ипотечного кредитования, при которой ипотечные кредиты, выданные банками, переуступаются специально созданным ипотечным агентствам. Те, в свою очередь, пакетируют единичные кредиты, выпускают под сформированные пакеты (пулы) ипотечные ценные бумаги, продают их на фондовом рынке, опять покупают кредиты у банков и т.д.
• немецкая модель ипотеки — так называемая одноуровневая модель ипотечного кредитования, при которой банк, выдавший ипотечный кредит, самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты за счет выпуска ипотечных ценных бумаг.

Н
Нежелательные заемщики — существующий во многих банках перечень профессий, которым банк ипотечных кредитов не предоставляет. Например, сезонные работники, официанты, нередко госслужащие и т.д.

О
Обращение взыскания на заложенное имущество — применительно к ипотеке это означает продажу заложенной недвижимости с залогового аукциона (публичных торгов) по решению суда или, при наличии доброй воли сторон, зафиксированной с участием нотариуса, – во внесудебном порядке. Сумма, вырученная залогодержателем на торгах, сначала направляется на удовлетворение его законных требований. Остальное перечисляется заемщику (залогодателю), нарушившему кредитный договор.

Обязательные расходы заемщика — текущие расходы заемщика и его семьи, имеющие регулярный и обязательный характер. Сюда относятся расходы по обслуживанию ранее взятых кредитов, по найму жилья, учебе, страхованию, содержанию иждивенцев т.п.

Отчуждение заложенного имущества — продажа, дарение, обмен и иные формы перехода права собственности на заложенное имущество от заемщика к другому лицу. Допускается только с согласия кредитора. При этом лицо, которое приобрело заложенное имущество, принимает на себя все обязательства бывшего залогодателя перед кредитором (залогодержателем). Разумеется, если это лицо не рассчитывается за ваш кредит сразу.

Оценка кредитоспособности заемщика — определение готовности потенциального заемщика выполнять принимаемые им финансовые обязательства перед кредитором. Осуществляется кредитными экспертами банка на основе анализа кредитной истории заемщика.

Оценка платежеспособности заемщика — определение способности потенциального заемщика погасить кредит, проводимая путем анализа доходов и расходов заемщика. Осуществляется кредитными экспертами банка.

Оценочные агентства (оценщики) — лицензированные компании, осуществляющие независимую профессиональную оценку предмета ипотеки,
которая необходима и при выдаче ипотечного кредита, и при реализации заложенного имущества, если до этого доходит дело.

П
Первичный ипотечный рынок — рынок, на котором представлены только кредиторы и заемщики, без учета ипотечных агентств и других инвесторов, перекупающих кредиты у банков.

Перевод долга — передача кредитных обязательств от заемщика другому лицу. Например, при уступке купленной в кредит квартиры другому заемщику. В соответствии с законом, на это нужно согласие кредитора, которое может сопровождаться дополнительными требованиями к новому заемщику.

Перекредитование — досрочное погашение одного кредита за счет кредитных же средств, полученных заемщиком в другом банке.

Переменная ставка процента — ставка процента по кредиту, которая может изменяться в течение срока действия кредитного договора с определенной этим договором периодичностью и по определенным правилам. Иногда эта ставка называется плавающей. Как правило, переменная ставка на старте несколько ниже, чем фиксированная. Зато есть риск, что она поднимется в последующем. В качестве основы для исчисления переменной ставки могут использоваться различные не зависящие ни от кредитора, ни от заемщика параметры: например, ставка либор, ставка рефинансирования ЦБ.

Поручитель — лицо, которое вместе с основным заемщиком берет на себя ответственность перед кредитором за погашение кредита.

Профессиональные участники ипотечного рынка — банки, ипотечные агентства, страховые компании, оценочные агентства, агентства недвижимости — все те, кто видит свой бизнес в системе ипотечного кредитования.

Процентная ставка — плата, взимаемая банками за предоставленные кредиты. Процентная ставка является основой хозрасчета банков. К основным факторам, которые могут влиять на величину процентной ставки, относятся: целевое назначение кредита, сумма кредита, срок его погашения, соотношение спроса и предложения на денежном рынке, степень риска для кредитного учреждения, ссужающего определенную сумму определенному заемщику.

Псевдоипотека — различного рода суррогатные схемы жилищного финансирования, как правило, связанные с тем, что приобретаемое в рассрочку жилье до полного расчета за него остается в собственности кредитора, а у заемщика на период рассрочки имеется только право пользования квартирой.

Публичные торги — основной предусмотренный ипотечным законодательством способ обращения взыскания на заложенное по кредиту имущество. Инициатором проведения публичных торгов выступает кредитор. Разумеется, для этого он должен иметь серьезные основания. Закон в качестве таковых называет «систематическое» нарушение заемщиком своих платежных обязательств, подразумевая при этом минимум трехкратное в течение одного года невнесение или неполное внесение ежемесячных платежей по кредиту в сроки, установленные кредитным договором. Как правило, торги назначаются решением суда и осуществляются по определенным правилам. Первоочередным получателем средств, вырученных на торгах, является банк-кредитор. Заемщик получает свои средства по остаточному принципу.

Пул закладных — группа закладных, имеющих однородные характеристики (например, десятилетние закладные с «плавающей» ставкой процента).

Пулы закладных создаются с целью их дальнейшей перепродажи или для выпуска на их основе ипотечных ценных бумаг.

Р
Равнодолевая схема погашения кредита — схема, при которой равномерно, на весь срок действия кредитного договора, распределяются платежи заемщика по погашению основного долга, а проценты рассчитываются от остатка кредитной задолженности, то есть по убывающей. Следовательно, в отличие от неизменных аннуитетных платежей, в этой схеме основная платежная нагрузка приходится на начало кредитного срока, а потом снижается. Поэтому нередко эта схема называется регрессивной.

Реструктуризация кредитной задолженности — любые действия сторон кредитного договора (кредитора и заемщика) по изменению ранее согласованных условий погашения кредита. Чаще всего предпринимаются при возникновении у заемщика объективных трудностей с выплатами по кредиту.

Рефинансирование ипотечных кредитов — восстановление кредитоспособности кредитного учреждения посредством перепродажи ранее выданных ипотечных кредитов.

Риэлтор — агентство (реже – частное лицо), оказывающее услуги по подготовке и осуществлению любых сделок на рынке недвижимости.

С
Система ипотечного кредитования — совокупность весьма непростых экономических отношений, благодаря которым экономические субъекты, располагающие «длинными» деньгами (инвесторы вторичного ипотечного рынка), имеют возможность через посредничество ипотечных банков предоставлять эти деньги тем, кто в них нуждается, — заемщикам.

Служба безопасности банка — подразделение банка, занимающееся в числе прочего изучением «благонадежности» потенциальных заемщиков.

Снятие залога — финальный этап в отношениях кредитора и заемщика, наступающий после окончания расчетов по ипотечному кредиту.

Собственные средства заемщика — сумма средств, которые потенциальный заемщик готов уплатить (или уже уплатил) самостоятельно за приобретаемый им объект недвижимости. Во всех без исключения ипотечных кредитных продуктах эта сумма лимитируется «снизу». То есть банк кредитует заемщика не на полную стоимость объекта, а только на определенную ее часть – чаще всего не более 70%, но бывает 85% и даже 95%.

Созаемщик — лицо, становящееся сособственником приобретаемого объекта недвижимости и вместе с основным заемщиком отвечающее перед кредитором за возврат и обслуживание кредита. Как правило, созаемщиком выступает супруг или другой близкий родственник, хотя бывают и исключения. При этом доходы созаемщика учитываются при расчете суммы кредита наряду с доходами заемщика.

Социальная ипотека — термин, употребляемый для обозначения программ жилищного кредитования с элементами государственной поддержки заемщиков. Например, с частичным субсидированием процентной ставки по кредитам, или с предоставлением государственной субсидии на первый ипотечный взнос.

Ссудный счет — персональный счет заемщика, открываемый ему в банке-кредиторе для перечисления на него кредитных средств и для последующего зачисления на него платежей по кредиту.

Ставка Либор — средневзвешенная ставка рефинансирования кредитов на наиболее авторитетной в мире Лондонской межбанковской бирже. Широко используется банками при установлении переменной ставки процента по кредитам, в частности, ипотечным. Например: 9% годовых, плюс текущая ставка Либор по годовым заимствованиям.

Ставка рефинансирования ЦБ — ставка, под которую Центральный банк Российской Федерации выкупает у подведомственных ему коммерческих банков кредиты и иные ликвидные банковские активы. Другое применяемое название – учетная ставка ЦБ.

Стоимость объекта — применительно к ипотечной тематике это стоимость залога, указываемая в договоре ипотеки. Определяется на основании заключения оценочного агентства.

Страхование в ипотеке — система страхования рисков, присущих ипотечному кредитованию. При этом к обязательному страхованию относится только страхование объекта залога от рисков его физического уничтожения. Этот вид страхования предусмотрен Законом «Об ипотеке (залоге недвиимости)». Но почти все кредитующие банки требуют от заемщиков страхования их жизни и трудоспособности, а также страхования рисков потери права собственности на приобретаемый объект недвижимости (предмет залога). Как правило, кредитные учреждения сами определяют страховые компании, с которыми они готовы сотрудничать по ипотеке.

Сумма кредита — сумма средств, предоставляемых кредитором заемщику. Определяется по договоренности сторон и фиксируется в кредитном договоре.

У
Уступка требования кредитором — юридическая процедура, при которой кредитор (в нашем случае — банк) уступает третьему лицу свои права требовать от заемщика выполнения обязательств по кредиту. Например, при продаже кредита в режиме рефинансирования или после получения полной компенсации кредитной задолженности от страховой компании. В ипотеке эта процедура сопровождается также переоформлением залога.

Ф
Фиксированная ставка процента — ставка процента по ипотечному кредиту, которая, в отличие от переменной ставки процента, устанавливается на весь срок действия кредитного договора.

Э
Эффективная процентная ставка — полная сумма платежей за пользование кредитными средствами банка, распределенная на весь период действия кредитного договора. Определяется расчетным путем и включает в себя, кроме номинальной процентной ставки, декларируемой кредитором, все сопутствующие затраты на оформление и обслуживание кредита.